Tutkimus: Asuntohintojen nousu 80-luvun lopulla ei ollut kupla
Asuntohintojen raju nousu 1980-lopun lopulla ei ollut kupla. Hintojen nousu selittyy talouden perustekijöillä: työllisyydellä, tuloilla ja koroilla.
Tuoreen tutkimuksen mukaan myös rahoitusmarkkinoiden vapauttamisella oli iso merkitys asuntojen tuntuvaan hintojen nousuun 1980-luvun lopulla.
- Reaalikorkojen lasku 1986-87 oli oleellinen tekijä asuntojen hintojen nousuun, valtiotieteen tohtori, asuntotutkimuksen tekijä Seppo Laakso sanoo.
Asuntohintojen viimeaikainen nousu perustuu Laakson mukaan niin ikään reaalitaloudellisiin tekijöihin kuten työllisyyteen, korkoihin ja tuloihin.
Työllisyyden paraneminen nostaa ihmisten tuloja ja osa tulojen kasvusta menee asuntojen kysyntään. Alhaiset asuntolainan korot houkuttavat ottamaan asuntolainaa.
1980-luvun lopun asuntomarkkinatilannetta ei Laakson mukaan voi verrata nykyiseen. Tilanne rahoitusmarkkinoilla on nyt paljon vakaampi. Valuuttakurssit eivät enää heilauttele korkoja kuten 1980-luvun lopulla.
- Lisäksi pankkien suhtautuminen asuntoluottojen riskeihin on nyt aivan toinen, Laakso sanoo.
1980-luvun lopun asuntolainoituksessa pankkeja moitittiin leväperäisyydestä. Lainaa annettiin ilman kattavia takuita.
Laakson asuntotutkimuksen julkaisivat Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos ja Valtion taloudellinen tutkimuskeskus.
Muutto kasvukeskuksiin lisää alue-eroja
Kehitys asuntomarkkinoilla oli sangen yhdenmukaista eri osassa Suomea vuoteen 1995 saakka. Vapaiden asuntojen määrä, hinnat ja rakentaminen muuttuivat samalla tavalla koko Suomessa.
Suunnilleen 1995 alueelliset erot alkoivat kasvaa. Hinnat nousivat ja tyhjien asuntojen osuus supistui voimakkaammin Helsingin seudulla kuin muualla maassa. Ihmiset alkoivat muuttaa kasvukeskuksiin: Helsinkiin, Tampereelle, Ouluun, Jyväskylään ja Turkuun. Rakentamisen painopiste siirtyi näihin kaupunkeihin.
Laakso pitää Helsingin seudun asuntopulaa pysyvänä, rakenteellisena ongelmana, johon ei hevin ratkaisua löydy. Asiaa pohtivia työryhmiä hän pitää hyvänä ajatuksena, mutta "ei niillä ongelmaa ratkaista".
Asuntopolitiikalla ei heilahteluja estetä
Tutkimus osoittaa ettei asuntopolitiikalla (asuntojen rahoituksella, erilaisilla tuilla tai asuntokysynnän säätelyllä) juurikaan pystytä lieventämään asuntomarkkinoiden vaihteluja. Ehkä päinvastoin.
Laakso viittaa mm. korkojen verovähennysoikeuden supistamiseen vuonna 1993. Ratkaisu toteutettiin aikana, jolloin asuntojen hinnat olivat laskeneet usean vuoden ajan. Näin päätöksellä ehkäistiin hintojen laskun pysähtyminen.
- Oikea ajoitus korkojen verovähennysoikeuden supistamiselle olisi ollut 1986-1987, kun rahoitusmarkkinat vapautettiin.
Toinen väärin ajoitettu asuntopoliittinen ratkaisu Laakson mukaan oli julkisin varoin toteutettu asuntorakentaminen 1980-luvun lopulla. Se osaltaan kiihdytti asuntomarkkinoiden silloista ylikuumenemista.
Hyvänä asiana tutkija sen sijaan pitää lamavuosina toteutettua julkisin varoin rahoitettua rakentamista. Näin rakentaminen pysyi edes hivenen yllä. Parasta asuntopolitiikkaa tutkimuksen mukaan on hyvä talouspolitiikkaa, jolla taataan tasainen työllisyyden ja tulojen kehitys.
STT-IKK
30.6 2000
